Comment la crise sanitaire tend à rebattre les cartes de l’immobilier d’entreprise ?

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Des pertes de liquidités remettant en cause des projets d’emménagement, aux demandes de suspension temporaire ou d’étalement des paiements de loyers pour les entreprises, en passant par la baisse conséquente de la rentabilité d’investissement et le risque accru d’impayés de loyers pour les bailleurs… S’il est encore trop tôt pour prédire l’impact réel sur le long terme de la pandémie, cette crise devrait à coup sûr rebattre les cartes du secteur de l’immobilier d’entreprise.

Loyer d’entreprise : la fin de l’envolée des prix ?

Ces trois dernières années, en Ile-de-France, les loyers professionnels se sont tout simplement envolés ! Selon une étude de BureauxLocaux, les rentes de l’immobilier de bureaux ont ainsi grimpé de plus de 6,6 % en un an en 2019 ! Des chiffres qui s’expliquent notamment par une pénurie d’offres dans le centre de Paris, mais également par le développement de nouveaux modèles de location comme les espaces de coworking.

Mais, en contaminant l’économie, l’épidémie du Coronavirus pourrait également mettre à mal le prix de la pierre. En effet, suite au ralentissement économique engendré par les mesures de confinement du Gouvernement, de nombreuses entreprises voient aujourd’hui leur trésorerie en difficulté. Les projets de déménagement du second semestre seraient dès lors repensés pour près de 2/3 des chefs d’entreprise et nombreuses vont être les sociétés à réfléchir à deux fois avant d’ajouter des m2 à leur surface de bureaux. La conséquence directe de cette atonie pourrait donc bien être la stabilisation, si ce n’est la baisse des prix sur le marché de l’immobilier à court terme.

Garantie locative : vers un renforcement des garanties exigées

Mais la crise sanitaire pourrait également avoir un autre impact majeur sur le marché, à savoir une plus grande difficulté d’accès à la location pour les petites et moyennes entreprises. En effet, face aux décisions gouvernementales de gels des loyers, de nombreux bailleurs risquent de durcir leurs critères face aux candidats locataires afin d’assurer au maximum leur revenu locatif, que ce soit par le tri des dossiers ou le type et le montant des garanties exigées. Au risque d’éroder le lien pourtant déjà fragile entre propriétaires et locataires…

Par ailleurs, actuellement, le modèle de garantie le plus répandu reste la caution bancaire (simple ou à la première demande aussi appelée GAPD). Cet acte délivré par un organisme bancaire garantit au bailleur le paiement des loyers en cas d’impayés de la part du preneur. Cependant, cette option contraint l’entreprise à séquestrer en banque une partie de ses ressources correspondant à la somme maximale que pourra demander le propriétaire. Une trésorerie difficile à fournir ou du moins à paralyser pour bon nombre de sociétés… À ce titre, la crise que nous traversons actuellement questionne plus que jamais, et légitimement, la pérennité de ce type de modèle !

GAPD, la fin d’un modèle ?

Et pour cause, la situation actuelle soulève une question centrale pour les entreprises : quel niveau de liquidité doit-on provisionner pour faire face aux situations exceptionnelles ? En effet, si les bailleurs ont un besoin accru de garantie, est-il nécessaire de geler une partie de la trésorerie afin de le rassurer ? Ces liquidités ne peuvent-elles pas être libérées pour faire face aux situations de crise ou pour privilégier l’investissement et le développement de l’activité ? Dans un tel contexte, ce modèle de la GAPD montre donc d’autant plus ses défauts et ses limites !

Et ce, d’autant plus que d’autres modèles de cautionnement existent ! C’est le cas des garanties de maison-mère, également grandement plébiscitées par les filiales d’entreprise. Cette option se rapproche du schéma de la caution solidaire, permettant à l’entreprise d’obtenir la promesse de la société maison-mère d’honorer ses engagements de paiement de loyer en cas d’impayés. Sur le même modèle, des cautions locatives digitales ont également récemment vu le jour. Des systèmes assurantiels identiques à ceux opérés sur le résidentiel et permettant d’être cautionné par un tiers sans nécessiter de gel de fonds.

En somme, nous le savons, la crise du Covid-19 risque de chambouler un bon nombre de secteurs de l’économie française. Mais elle pourrait surtout permettre de mettre en lumière les défauts et les limites des modèles traditionnels devenus, si ce n’est désormais inadaptés, du moins peu flexibles. Et c’est précisément en ces temps de questionnement, sur l’ensemble de nos secteurs, que le numérique, et l’ensemble des solutions (produits comme services) innovantes auxquelles il a donné naissance ces dernières années a plus que jamais à prouver sa pertinence.

C’est également l’occasion de montrer sa parfaite compréhension des enjeux économiques au cœur des problématiques de croissance des petites et moyennes entreprises. Gageons que le marché tout entier saura retenir les leçons de cette situation économique et humaine historique, dont il nous faudra sortir transformés au risque de répéter des erreurs du passé, que l’on voit aujourd’hui lourdes de conséquences.

Source

Marino Stozza
Marino Stozza
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