Pinel, Denormandie et autres dispositifs de défiscalisation

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L’investissement dans l’immobilier locatif neuf ou ancien ouvre droit, sous conditions, à un ensemble de réductions d’impôt. Les avantages fiscaux et les conditions d’accès varient d’un dispositif à l’autre. Ce qu’il faut savoir pour s’assurer que les conditions permettant de bénéficier des dispositifs de défiscalisation sont bien remplies.

Jusqu’à 63.000 euros de réduction d’impôt pour le Pinel

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu pour les propriétaires ayant acquis des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, ou réhabilités, et qui s’engagent à louer leur bien pour une durée minimale de six ou neuf ans (au choix du contribuable). A l’issue de cette période, l’engagement peut être prorogé de trois ans.

Le logement doit être donné en location nue dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition. Les locataires doivent respectent des plafonds de ressources et à un loyer également plafonné. Ceux-ci sont consultables sur le site officiel de l’administration française : service-public.fr. Le logement doit être loué comme habitation principale.

Le taux de réduction d’impôt s’étale de 12 % à 21 % du prix de revient du logement selon la durée de location. La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Elle est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants : 300.000 euros par personne et par an, 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.

Le taux de la réduction est de 18 % pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014. Pour les investissements réalisés ultérieurement, il est de 12 % (si l’engagement initial de location est de 6 ans) ou de 18 % (si l’engagement initial de location est de 9 ans). Des taux complémentaires de 6 % ou 3 % sont prévus en cas de prorogation des engagements de location.

Le coût de l’opération ne doit donc pas dépasser 300.000 euros afin que l’investisseur puisse prétendre à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 euros sur 12 ans (300.000 euros X 21 %). Attention, le régime Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros par an.

La réduction d’impôt concerne exclusivement les logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1, sauf exception et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) ou qui l’ont été dans les huit années précédant l’investissement.

Cas pratiques d’investissements locatifs en Pinel

1. Le Blanc Mesnil

Un jeune trentenaire célibataire payant 6.100 € d’impôts a réalisé son premier investissement locatif. Son projet était d’investir dans un T2 en banlieue parisienne dans une ville bénéficiant des futures infrastructures du Grand Paris.

Il a acheté un T2 à 186.000 € au Blanc Mesnil. Son investissement lui procure une rente locative 7.944 € par an ainsi qu’une économie d’impôts de 3.720 € par an les 9 premières années portant ainsi son effort d’épargne à moins de 50 € par mois.

Il mettra son bien en location auprès d’un couple ayant des revenus inférieurs à 57.146 € ou 38.236 € pour une personne seule.

2. Nantes

Un jeune couple Nantais avec 2 enfants payant 5.780 € d’impôts a acheté un T2 à 228.000 € dans le centre de Nantes.

La réduction d’impôts de leur investissement est de 4.560 € par an qui leur apporte une baisse de 80 % de leurs impôts pendant les 9 premières années. Ils mettront leur bien en location auprès d’un couple ayant des revenus inférieurs à 41.618 € ou 31.165 € pour une personne seule.

3. Bordeaux

En recherche d’un studio pour loger son fils étudiant à Bordeaux, notre client qui payaient 4.530 € d’impôt par an s’est tourné vers un studio en hypercentre. L’emplacement rare de ce studio procure une réelle valeur patrimoniale et du confort de vie pour son fils.

Le studio de 26 m² d’une valeur de 181.000 € lui permet de percevoir une rente locative de 4.200 € par an et une économie d’impôts de 3.120 € annuelle soit une baisse de 70 % de son imposition. Les revenus de son fils étant inférieurs à 31.165 € par an, il est éligible pour louer le studio dans le respect du dispositif Pinel.

Source : Jean-Baptiste de Pascal, directeur développement et fiscalité, Inter Invest Immobilier

A noter : à partir du 1er juillet 2020, en Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans une zone spécifique qui doit être définie par le préfet de la région. Cette liste n’est pas publiée pour le moment. Et, à partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.

Coup de pouce à l’Outre-mer

Par rapport à son cousin Pinel, le dispositif « Pinel » en outre-mer bénéficie d’une réduction d’impôt bonifiée à la mesure du risque pris.

Dans les DOM, les collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :

– le taux est fixé à 23 %, 29 % ou 32 %, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou douze ans ;

– les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements ; Ceux-ci sont consultables sur le site service-public.fr.

– le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.

Point fort du Pinel outre-mer : le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer est fixé à 18.000 euros au lieu des 10.000 euros applicables pour les investissements réalisés en métropole (sauf pour le « Malraux »).

Le Denormandie sous conditions de travaux

Si vous avez choisi d’investir dans l’immobilier locatif ancien, le dispositif fiscal Denormandie, mis en place il y a un an, permet de profiter d’une réduction d’impôt. Il se traduit, sous conditions de revenus des locataires et de plafonds de loyers, qui sont comparables au modèle du Pinel (voir ci-dessus), par une réduction d’impôt de 12 % à 21 %. La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

Ce régime s’applique aux bailleurs qui investissent dans un logement ancien dans lequel ils engagent des travaux de rénovation, au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux), dans les 222 villes du plan Action coeur de ville (234 communes au 15 janvier 2020) et dans la cinquantaine de communes qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT). Pour savoir si une ville relève de ce dispositif, vous pouvez utiliser le simulateur accessible sur le site service-public.fr .

Les travaux concernés sont ceux ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des annexes. De plus, les travaux réalisés doivent permettre d’améliorer de 30 % minimum l’efficacité énergétique du logement. Le logement situé dans une copropriété doit afficher une performance énergétique d’au moins 20 %. Le contribuable doit justifier d’une consommation en énergie primaire du logement rénové inférieur à 331 kWh/m2/an (inférieur à la lettre E sur un diagnostic de performance énergétique (DPE))

Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

Réductions graduées pour logements sociaux

Le dispositif « Louer abordable », dit loi Cosse, donne l’opportunité aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d’obtenir un abattement sur les revenus locatifs allant de 15 % à 70 % – voire 85 % dans certains cas – en fonction de la localisation du bien.

Le montant de l’abattement varie aussi selon le type de convention (convention avec ou sans travaux et déterminée selon le loyer pratiqué), signée avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah). En contrepartie de la carotte fiscale les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés.

A noter : dès le 1er juillet 2020, ce dispositif sera mis sous condition de performance énergétique du logement loué.

Les montants de la déduction fiscale accordée selon la convention Anah et la localisation du logement ainsi que les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers sont consultables sur le site service-public.fr .

Forte défiscalisation pour biens d’exception

Le régime de défiscalisation en loi Malraux offre une réduction d’impôt sur le revenu à ceux qui rénovent un logement situé dans certains secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés et des zones protégées.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit s’engager à donner l’immeuble en location pendant une durée minimale de neuf ans. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.

La réduction d’impôt s’élève, selon les cas, à 22 % ou à 30 % des dépenses supportées (dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique, charges foncières de droit commun et frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration), retenues dans la limite de 400.000 euros sur une période de 4 ans.

Le taux de 30 % s’applique aux travaux effectués sur un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec un plan de sauvegarde et mise en valeur approuvé (PSMV) – ce sont les anciens secteurs sauvegardés – et dans les quartiers anciens dégradés (QAD). Celui de 22 % s’applique aux travaux qui sont réalisés sur un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP), ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Atout du Malraux, il ne rentre pas dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales. A noter que la loi de finances pour 2020 a prorogé le dispositif de trois ans jusqu’au 31 décembre 2022.

Régime spécifique pour les résidences seniors ou étudiantes

Les logements compris dans certains établissements neufs dédiés aux personnes âgées ou handicapées sont éligibles à une réduction d’impôt, dite « Censi-Bouvard », accordée au titre des investissements locatifs. Le montant de cette réduction s’élève à 11 %, 18 % ou 25 % du prix de revient hors taxe du bien dans la limite de 300.000 euros. Et ce, en fonction de la date à laquelle l’opération est réalisée. Ainsi, le taux de la réduction d’impôt est de : 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, 18 % pour les logements acquis en 2011, 11 % pour ceux acquis à compter de 2012. Cette réduction d’impôt est répartie sur neuf années.

Nouveauté de 2020, le Censi-Bouvard est élargi. Le bénéfice de cette réduction s’applique également aux résidences avec service pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’autorisation nécessaire pour leurs services d’aide et d’accompagnement à domicile (assistance dans les actes quotidiens de la vie, prestations de soins, aide à l’insertion sociale) et non plus seulement l’agrément « qualité » moins large.

Les experts des Editions Francis Lefebvre, relèvent qu’en l’absence de précision sur l’entrée en vigueur de cette mesure, celle-ci s’applique « à compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de 2019, c’est-à-dire aux acquisitions concernées réalisées à compter du 1er janvier 2019. »

Signalons que le Censi-Bouvard, à l’instar du Pinel Outre-Mer, bénéficie d’un plafonnement des niches fiscales de 18.000 euros contre 10.000 euros pour le régime commun.

Source

Maria Rodriguez
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