Immobilier : quatre villes moyennes pour investir post coronavirus

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Publié le 12 avr. 2020 à 10h30

Il faut parfois voir le verre à moitié plein. Un probable réajustement des prix devrait permettre à certains de concrétiser leur projet immobilier . Les villes moyennes, où les prix étaient déjà restés sages avant la crise, fournissent un terrain d’investigation prometteur. Zoom sur quatre d’entre elle riches de plusieurs atouts.

Dijon, carrefour économique

Avec un taux de chômage de 7,2% au 3e trimestre 2019 (soit 1,4% de moins que la moyenne nationale), une population en hausse de 2,3% entre 2011 et 2016 selon les chiffres de l’Insee et plus d’un milliard d’euros d’investissement en quinze ans pour doter l’agglomération de grandes infrastructures, Dijon est une ville à fort potentiel. Sa situation géographique centrale entre certaines des plus grandes métropoles françaises et suisses (Paris, Lyon, Strasbourg, Bâle, Zurich, Lausanne ou encore Genève) grâce à son excellente desserte ferroviaire (TGV Sud-est, TGV Méditerranée et TGV Rhin-Rhône) et autoroutière (A5, A6, A36 et A39) confère en effet à la capitale de la région Bourgogne Franche-Comté un rôle de carrefour économique mais également universitaire de premier plan. « Son campus de 30 000 étudiants est en effet particulièrement développé et continue à s’étendre avec l’arrivée de nouvelles formations », commente Thomas Lefebvre. A l’image, à la rentrée dernière, de l’ouverture d’une structure locale de l’ESTP Paris, école d’ingénieurs spécialisée dans la construction durable.

Si Dijon apparaît donc comme une ville dynamique et douce à vivre, elle a aussi l’avantage de proposer un marché immobilier stable. En 10 ans, les prix n’y ont en effet augmenté que de 4,2% pour s’établir aujourd’hui 2 125 € en moyenne le mètre carré. Valeur sûre pour les candidats à la propriété grâce à sa vie culturelle et commerçante mais aussi son caractère historique, le centre-ville constitue, avec celui de la Toison d’Or, le secteur le plus cher de la commune (+ de 2 300 €/m²). Plus résidentiels et donnant l’occasion de dénicher quelques maisons, les quartiers Monchapet et Victor-Hugo au nord-ouest s’affichent pour leur part à partir des 2 200 € le m². Quant aux zones plus proches des facs et du centre hospitalier universitaire qui peuvent intéresser les investisseurs, elles demeurent accessibles à moins de 2 200 € le m².

La Rochelle, championne de qualité de vie

Victime de son succès ! La Rochelle, qui s’est récemment classée en 3e position du palmarès des villes et villages de France où il fait bon vivre établi par l’association éponyme après plus de deux ans de travail, a vu son marché immobilier s’affoler au cours des dix dernières années. Avec une hausse de 34,8% durant la dernière décennie, les prix moyens dans la préfecture de la Charente-Maritime ont en effet dépassé le seuil des 3 300 € le m² (3 386 €/m² pour les appartements et 3 218 €/m² pour les maisons). Et pourtant… la commune, avec son littoral et ses 75 000 habitants, reste attractive « grâce à un pouvoir d’achat immobilier supérieur à celui des cinquante plus grandes villes de France », analyse Thomas Lefèbvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Ici, pour un prêt sur 20 ans au taux de 1,18%, les ménages, même sans apport, peuvent acquérir 51 m².

De quoi séduire les acquéreurs en quête de calme et d’authenticité à moins de 3h de train de Paris et à portée de pont de l’Ile de Ré. Mais surtout, les investisseurs, souligne Eric Allouche, Directeur exécutif du réseau ERA France. « Avec les 14 000 étudiants et les 3 millions de touristes annuels que compte La Rochelle, ces derniers ont la possibilité de louer leurs biens de septembre à juin aux étudiants et pendant l’été aux vacanciers et ainsi quadrupler les prix ». D’où une demande soutenue avec 18% d’acheteurs de plus que de vendeurs.

Tandis que les quartiers les plus courus par les candidats à la propriété à l’image des Minimes ou de la Genette dépassent allégrement les 3 300 €/m², voire les 3 900 €/m² pour l’hypercentre, les secteurs Fétilly ou Porte-Royale constituent un marché de report attractif autour des 2 600 à 3 200 €/m². Plus abordables car plus excentrés et peut-être un peu moins séduisants avec leurs constructions des années 1960-70, Villeneuve-les-Salines ou encore Port-Neuf se vendent en moyenne, quant à eux, moins de 2 600 € le m².

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Poitiers, ville TVG

Un sacré plus ! La mise en service en 2017 de la ligne à grande vitesse plaçant Poitiers à seulement 1h35 de train de Paris a renforcé l’attractivité de la commune déjà appréciée des investisseurs pour son dynamisme touristique, économique et étudiant. La préfecture de la Vienne, possède en effet un rayonnement culturel notable avec la présence de nombreux monuments historiques et surtout celle du parc du Futuroscope qui attire chaque année environ 2 millions de visiteurs. Mais pas seulement, détaille Eric Allouche. « Le technopôle du Futuroscope et son centre de recherches stimulent également l’activité économique en accueillant des entreprises. Sans oublier une population étudiante forte de 30 000 âmes pour 87 000 habitants et qui continue de s’accroître depuis trois ans avec l’arrivée de 4 000 étudiants supplémentaires ». Au point de s’être classée au premier rang des villes universitaires par le magazine l’Etudiant pour l’année 2019-2020.

Une aubaine pour les investisseurs alors que le marché immobilier se révèle très abordable (1 589 € le m² en moyenne) et surtout stable malgré une accélération de la pression haussière au cours des douze derniers mois. En un an, les prix ont augmenté de 2,1%, représentant de fait la quasi-totalité de la hausse enregistrée durant les cinq dernières années dans la commune (+2,4%). Conséquence, souligne Thomas Lefebvre, « le pouvoir d’achat immobilier dans la commune atteint les 97 m², ce qui est assez incroyable pour une ville de cette taille ». Si le centre passe facilement le seuil des 1 700 € le m², d’autres secteurs également prisés comme les abords de la nouvelle cité judiciaire, la Gibauderie ou Chilvert s’échelonnent entre 1 500 et 1 700 € le m². Quant au quartier des Rocs accessible autour des 1 400 à 1 500 €/m², il connaît un regain d’intérêt depuis cinq ans grâce à la construction d’un nouveau viaduc vers le coeur de ville.

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Tours : un bassin d’emplois

« Tours a été et sera toujours, les pieds dans la Loire, comme une jolie fille qui se baigne et joue avec l’eau, […] cette ville est rieuse, amoureuse, fraîche, fleurie, parfumée mieux que toutes les autres villes du monde… ». A 200 ans d’écart, ces mots d’Honoré de Balzac dessinent encore un très beau portrait de la préfecture d’Indre-et-Loire. Idéalement située au coeur des grands châteaux de la Loire, dans un site classé au patrimoine mondial de l’Unesco, la ville affiche un prix moyen au mètre carré de 2 570 € (2 510 € pour les appartements et 2 792 € pour les maisons). Si ces tarifs tendent certes à augmenter depuis dix ans (+23,4%) avec une accélération de la pression haussière au cours des douze derniers mois (+4%) et une demande supérieure à l’offre (on comptait avant la crise un peu plus de 11 acheteurs pour 10 vendeurs selon les données de Meilleurs Agents), ils restent néanmoins toujours particulièrement abordables. Mieux, le pouvoir d’achat immobilier dans la commune s’est accru légèrement (+7%) durant la dernière décennie. Aujourd’hui, un ménage, sans apport, contractant un prêt sur 20 ans à 1,18%, peut s’y offrir 63 m². Une aubaine à moins d’une heure de TGV de Paris.

Premier bassin d’emploi de la région Centre Val-de-Loire et surtout 1er pôle d’enseignement avec près de 30 400 étudiants en 2019, la ville ne manque en effet pas d’atouts pour les candidats à la propriété qui peuvent donc trouver à s’y loger sans se ruiner grâce à un large éventail de prix. Particulièrement recherchés, l’hypercentre de Tours, les Prébendes ou encore la Fuye-Velpeau s’échangent pour leur part au déjà des 2 500 € le m². Pour trouver moins cher, direction les secteurs un tout petit peu plus éloignés du coeur de ville comme le nord de Tours où les prix se négocient entre 1 800 et 2 500 €/m². Quant au sud de la ville, vers Les Fontaines, il propose des opportunités à moins de 1 800 €/m² d’autant plus intéressantes que la future seconde ligne de tram prévue à horizon 2025 mettra ses habitants à cinq minutes du centre.

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Marino Stozza
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